都更變惡夢？建商落跑與買賣附買回契約陷阱解析

從掛著布條的期待、成為無家可歸的遺憾，評析近期建商疑似落跑新聞。

作者從小在台北木柵長大，應該是去年吧，看著每天都經過的地方掛上了「都更權變計畫案 圓滿送件成功」的紅布條，心中還不禁為住戶們感到開心，想著這裡即將迎來嶄新的市容，附近的發展可能煥然一新。

然而，這份期待隨著後續新聞曝光而變調。負責整合的建商除了木柵、甚至又在其他地方也有各式新聞出現，如這篇〈汐止都更案原建商落跑 力麒接手強逼住戶搬離〉。住戶們面臨建商倒閉、土地遭轉賣，甚至可能被迫遷離家園。究竟是什麼樣的法律操作，讓原本單純的「舊屋換新屋」變成了求償無門的惡夢？

關鍵的法律推估：為何住戶會「求償無門」？

由於目前我們未能直接檢視本案當事人所簽署的契約，但從新聞報導提到的「產權移轉」、「第三方建商接手」、「買賣附買回」等關鍵字，住戶面臨的困境可能歸因於以下法律邏輯：

物權與債權不同

一般的合建契約或都市更新權利變換，地主在房子蓋好前仍保有土地所有權，或至少不至於全部先移轉給建商。但在本案中，住戶很可能在簽約完成後，即將土地所有權全部移轉給了建商。導致一旦過戶，建商即為合法所有權人，有權將土地抵押給銀行或轉賣給第三人。

債權不具對抗性

住戶手中握有的，可能僅是一份原建商承諾「未來蓋好房子賣回給你」的契約。這在法律上屬於「債權」，原則上只能對抗「簽約的人」（即原建商）。

信託機制的虛設或缺失

正規都更會搭配嚴謹的「不動產開發信託」，確保土地所有權人在更新過程中，土地不會因為其他因素而被查封，也可以確保建商資金按時到位、專款專用。若本案住戶求償無門，極可能沒有辦理信託、遑論專款專用，抑或是信託內容並未限制建商移轉土地的權利，導致保護機制形同虛設。

為什麼要選這條路？透視「買賣附買回」的三大誘因

既然風險如此巨大，為何仍有許多地主願意簽署？通常是因為資訊不對稱，加上建商針對人性弱點設計的三大誘因：

「現金入袋」的誘惑

都更程序無論民辦或公辦，實務上往往需要非常長的時間，以作者的經驗從整合開始，一路花費超過 10 年相當常見。但在本案的模式下，如果建商先支付市價約 6~7 成的現金做為頭款，對於急需資金周轉、或擔心房市下跌的地主來說，這筆「落袋為安」的現金具有相當大的吸引力。

強調「速度快」的話術

「走政府都更權利變換要審好幾年，如果你們先賣給我，產權變成我一個人的，我申請建照不用等，馬上就能蓋！」建商可能這樣說。然而，省去了政府審議的「權利變換」程序，等同於放棄了政府對地主權益價值分配的把關。

嚴重的「資訊不對稱」

一般民眾難以分辨「合建分屋」與「買賣附買回」在法律效力上的天壤之別。建商可能口頭保證「這只是暫時過戶」、「一定會信託」，但在繁複的合約條款中，往往隱藏著對地主極為不利的陷阱，例如違約金過低，或是允許建商將土地再融資。

律師的沉痛建議：專業把關，守護成家夢

都市更新涉及的金額動輒數千萬甚至上億，且法律關係錯綜複雜，橫跨民法、信託法、都市更新條例以及實務上各式各樣的特別「約定」。然而，許多民眾在面對或許是此生最大筆的資產處分時，卻往往只憑建商單方面的說詞，或為了節省費用而未尋求第三方專業協助。

「花費房價千分之一的律師費，是為了避免上千萬資產歸零的風險。」

看到昔日熟悉的街道如今陷入糾紛，作者深感痛心。也在此強烈建議所有面臨都更合建的地主：

都更應是圓滿成家的夢想，而非血本無歸的賭局。請將專業的事交給專業處理，別讓一時的疏忽，成為一輩子的遺憾。