頂樓違建、車位被佔用算竊佔嗎？管委會提告與住戶自保的法律全攻略

身為社區管委會的主委或委員，您是否正為了某些「講不聽」的住戶而頭痛？

無論是頂樓平台被加蓋違建變私人花園、地下室防空避難室被隔間私用，還是樓梯間被堆滿私人物品。這些行為不僅侵害了全體住戶的權益，更可能涉及嚴重的法律責任。面對這種「路霸」鄰居，管委會除了貼公告勸導，還能做什麼？其實，這種佔用行為極可能已經觸犯了刑法上的「竊佔罪」。

什麼是「竊佔罪」？不只是民事糾紛

許多人誤以為佔用公共區域只是「民事糾紛」，頂多賠錢了事。但事實上，依照《刑法》第320條第2項規定，意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，構成竊佔罪，最高可處五年有期徒刑。

對於公寓大廈來說，所謂的「他人不動產」，指的就是全體住戶共有的部分（如：頂樓平台、地下室、法定空地、樓梯間等）。只要未經全體住戶同意，私自排除他人使用並建立自己的支配關係，就可能構成犯罪。

常見的三大佔用類型：您的社區有這些情況嗎？

根據法院實務見解，以下三種情況是管委會最常遇到的棘手難題：

頂樓平台加蓋（違建）

頂樓平台屬於全體住戶共有，具有火災避難等公共安全功能。如果頂樓住戶未經全體同意，擅自在平台搭建房屋、花園，甚至加裝鐵門、鐵鎖，導致其他住戶無法進出，這就具備了「竊佔」的客觀行為。

地下室與防空避難室被私用

地下室通常登記為共同使用（如防空避難室）。如果有住戶擅自砌牆隔間、裝設鐵門並上鎖，甚至打通自家地板連接地下室，排除其他住戶的佔有使用權能，這將構成竊佔罪，甚至可能觸犯「公共危險罪」。

車位旁設路障或長期堆物

有些住戶會在其持有的車位旁，甚至是公共走廊上安裝鐵門、圍籬，將公共空間劃為己有。若這種佔用行為具有「排他性」（別人無法使用）且具有「繼續性」（長期佔據），即可能成罪 。

【關鍵雷區】看起來像佔用，其實有「分管協議」？

這是管委會最容易忽略，也是導致提告失敗的第四種態樣。許多管委會興沖沖地提告，結果檢察官卻做出不起訴處分。原因往往在於被告主張：「我有合法使用權（分管協議）」。

什麼是分管協議？

如果共有人間對於共有物（如頂樓、空地）有約定各自的使用範圍，這就是「分管協議」。在分管契約內的使用，不構成不法利益，當然也不構成竊佔 。

最可怕的「默示」分管協議

提告前的自我評估：能「一擊必殺」嗎？

律師提醒您，要成功追究刑事責任，必須證明被告的行為符合以下兩點要件：

必須有「排他性」與「繼續性」

竊佔罪的重點在於行為人建立了一個「新的、排他的」支配關係。

• ❌ 流動式雜物（難成罪）：偶爾停放機車、腳踏車，或堆放可以隨時移動的雜物、盆栽。因未達「排他性」，通常只能走民事途徑。
• ⭕ 固定式設施（易成罪）：更換門鎖、設置圍籬、搭建棚架、種植果樹、水泥造景等，讓人無法進入或難以回復原狀，成罪機率高。

主觀上的惡意

竊佔罪不處罰「過失犯」，必須證明行為人是「故意」佔用且意圖獲得不法利益。如果對方是誤認界址（不小心越界），通常不構成犯罪 。

管委會該如何行動？律師的專業建議

面對佔用公共區域的住戶，直接提告刑事竊佔罪雖然是一種強力的手段，但法律戰略必須縝密。

蒐證齊全：

拍攝現場照片（證明有鎖頭、圍牆等排他性設施）、調閱原始規約與產權資料。

先禮後兵（中斷默示同意）：

發送律師存證信函，明確告知其行為已涉嫌竊佔，要求限期恢復原狀。這能證明管委會「不再容忍」，打破可能存在的「默示分管契約」，並證實被告有「明知故犯」的惡意。

刑民並進：

若檢察官不起訴，仍可透過「民事訴訟」依據《民法》第767條及第821條請求拆屋還地，並請求相當於租金的不當得利。

結語：法律，是為了解決紛爭而非製造仇恨